Ultimamente he charlado con varios amigos que se estaban planteando alquilar sus casas por Airbnb y me he dado cuenta que no estaban teniendo en cuenta algunas cuestiones importantes. Así que he decidido compilar en este post las razones por las que considero que alquilar tu casa en Airbnb (o cualquier plataforma similar de turismo vacacional) no es tan buena idea.

Vaya por delante que soy un convencido de la economía colaborativa y que yo mismo he utilizado alquiler vacacional en mis viajes, pero eso no quiere decir que sea la opción adecuada para todos los propietarios.

1.- El modelo de negocio

Lo primero que hay que tener claro es que el modelo de negocio del alquiler de larga estancia (alquiler tradicional) y el vacacional (Airbnb o similar) no tienen nada que ver, porque el vacacional es un negocio de hostelería puro y duro.

Tendrás que ocuparte de la limpieza cada pocos días, de cambiar sábanas y toallas y lo que quizás sea más costoso de todo, la gestión de entradas y salidas que por lo general será en horarios muy diversos. Habrá viajeros que lleguen muy pronto por la mañana o muy tarde por la noche y tendrás que estar siempre disponible para facilitar los accesos. Todo ello te exigirá una gran dedicación. Si te inclinas por subcontratar tanto la limpieza como la gestión de entradas / salidas, tendrás una considerable merma en tus beneficios.

En el caso del alquiler de larga estancia, salvo incidencias, sólo tendrás que ocuparte de la selección de inquilino y la entrega de la vivienda, pero luego estarás uno o varios años sin tener que intervenir.

2.- Todos los gastos están incluidos en el precio

Como he dicho antes, el alquiler vacacional es un modelo de hostelería, por tanto el precio debe incluir todos los gastos de la estancia como la electricidad, la calefacción, el agua caliente, etc. Los inquilinos esperarán además que haya servicios como internet, menaje y hasta una Nexpresso.

En el alquiler de largo plazo, lo habitual es que el propietario pague solamente el coste de la comunidad de vecinos pero todos los gastos de consumo (agua, gas, electricidad, etc) serán por cuenta del inquilino. Por tanto, al beneficio del vacacional hay que restarle los gastos de todos los consumos.

3.- La razón fiscal

Ojo con el dinero que te paga Airbnb. No todo es beneficio, porque como es lógico, tendrás que pagar impuestos por el beneficio obtenido. Mucha gente piensa que esos pequeños ingresos pasarán desapercibidos para Hacienda pero no es así. La Agencia Tributaria ha intensificado el control sobre todas las plataformas de economía colaborativa, así que no te plantees que pueda ser un negocio en “B”. Te pillará Montoro.

Por otra parte, el 60% de los ingresos por alquiler de viviendas de largo plazo entre particulares está exento de pagar impuestos.

4.- Las regulaciones que vienen

Todas las comunidades autónomas tienen legislaciones más o menos avanzadas para regular la economía colaborativa y en especial el alquiler vacacional. El lobby hotelero es muy fuerte en un país como España en el que el turismo es una gran fuente de riqueza, y no van a parar de presionar para conseguir que se legisle a su favor. Hay algunas comunidades y ayuntamientos que ya están poniendo importantes limitaciones al alquiler vacacional y otras que están en ello.

Tenlo en cuenta por si en la comunidad autónoma donde se encuentra tu vivienda va a haber cambios legislativos que te limiten la actividad o incluso que puedan prohibírtela, por lo que directamente sería un alquiler ilegal.

5.- El desgaste de la vivienda

No es lo mismo que una persona ocupe tu vivienda durante un año que durante un fin de semana. Es algo inconsciente pero es así: la sensación de estabilidad de un inquilino de largo plazo hace que se preocupe más por el cuidado y mantenimiento de la vivienda que una persona que sólo va a estar allí un par de noches.

Un ejemplo cercano: el maltrato que sufre un coche alquilado por días no es el mismo que el que sufre un coche en renting por 3 años.

6.- Tus vecinos te odiarán

Es normal que a los vecinos de tu edificio no les guste ver gente nueva cada dos o tres días, con maletas entrando y saliendo y por lo general, con horarios y costumbres muy distintas. Por no hablar de las posibles fiestas, cenas a altas horas, risas, etc.

Si quieres mantener buena relación con tus vecinos, olvida la opción de Airbnb. Sólo es una cuestión de tiempo que te pongan malas caras o incluso que prohiban el alquiler vacacional por un cambio en los estatutos de la comunidad de vecinos.

Como en todo, hay excepciones.

Creo que puede ser una buena opción para una persona que no tiene otro empleo y tiene alguna propiedad que puede explotar en modo vacacional. A falta de otra vía de ingresos, esta puede ser muy interesante.

También me parece muy buena opción para los que tienen muchas propiedades (al menos 8 o 10), ya que por economía de escala les merecerá la pena contratar a alguna persona que se encargue de la limpieza y la gestión y seguirán teniendo un buen ratio de beneficio.

Si tu caso no es ninguno de estos dos, quizás el alquiler de largo plazo es el más adecuado para ti.